سند تبدیل ارز (DAP) چیست و چرا هنگام فروش املاک به خارجیها در ترکیه لازم است؟ توضیح کامل
مقدمه
هنگام خرید یا فروش ملک توسط اتباع خارجی در ترکیه، چندین رویه دولتی باید بهطور دقیق انجام شود. از مهمترین این موارد در سالهای اخیر، مدرکی است که با عنوان «سند تبدیل ارز» شناخته میشود و به یک الزام قانونی در معاملات ملکی مرتبط با خارجیها تبدیل شده است.
این سند بخشی از یک سیاست نظارتی مالی است که توسط دولت وضع شده تا اطمینان حاصل شود ارزش ملک از طریق سیستم بانکی به لیر ترکیه تبدیل شده، منبع مالی تأیید شده و مقررات انتقال مالکیت رعایت گردیده است. در حالی که از سرمایهگذاران خارجی بهطور جدی این موضوع مطالبه میشود، شهروندان ترک ملزم به ارائه آن نیستند.
این مقاله بهطور کامل توضیح میدهد که سند «DAP» چیست — که رسماً با عنوان «اطلاعات تبدیل ارز به لیر ترکیه» یا «گواهی اثبات تحویل ارزش ملک به دلار به بانک مرکزی» شناخته میشود — شامل چه مواردی است، چرا الزامی شده، چه نهادی آن را صادر میکند، ارتباط آن با پروندههای شهروندی ترکیه یا فروش مجدد ملکی که قبلاً برای اخذ شهروندی خریداری شده چیست، و همچنین مراحل عملی دریافت آن، مدارک لازم و نکات مهم قبل از خرید یا فروش.
تعریف گواهی تبدیل ارز «DAP»
گواهی DAP سندی رسمی است که توسط بانک مرکزی صادر میشود و تأیید میکند ارزش ملکی که توسط یک تبعه خارجی پرداخت شده، از طریق بانک به لیر ترکیه تبدیل شده است. بانک این فرآیند را ثبت کرده و مدرکی رسمی صادر میکند که نشاندهنده ورود وجه به سیستم مالی ترکیه، تبدیل آن و ثبت رسمی فرایند است.
نام قانونی آن «گواهی اثبات تبدیل ارز خارجی به لیر ترکیه» است. این سند یک الزام اساسی برای هرگونه خرید ملک توسط یک خارجی در داخل ترکیه یا فروش مجدد ملکی است که پیشتر توسط یک خارجی خریداری شده باشد.
هدف این سند تعیین قیمت ملک یا ارزشگذاری آن نیست، بلکه تضمین ورود قانونی ارزش ملک به ترکیه از طریق سیستم بانکی و تبدیل تحت نظارت بانک مرکزی است، نه پرداخت نقدی یا توافقات مستقیم میان طرفین.
چرا گواهی تبدیل ارز برای خارجیها الزامی شد؟
ترکیه این سیستم را برای دستیابی به چند هدف اقتصادی و نظارتی ایجاد کرد که مهمترین آنها عبارتند از:
حمایت از ارزش لیر ترکیه از طریق الزام خارجیها به خرید ارز محلی در برابر ارز خارجی
تضمین قابلیت ردیابی تراکنشهای مالی و جلوگیری از معاملات غیرمستند
حفاظت از بازار املاک در برابر معاملات سوداگرانه غیررسمی و جلوگیری از فرار مالیاتی
ایجاد شفافیت مالی کامل در مالکیت و فروش املاک از طریق سیستم بانکی
این الزام شامل شهروندان ترک یا خارجیهایی که پس از اخذ شهروندی ترکیه قصد خرید ملک دارند، نمیشود.
این اقدام همچنین به بانکهای ترکیه کمک میکند جریان ورودی و خروجی سرمایه را کنترل کرده و دولت بتواند منبع پول را پیگیری و قانونیبودن آن را تأیید کند.
آیا این سند برای همه سرمایهگذاران اجباری است؟
پاسخ دقیق:
الزامی برای تمامی خارجیهایی که شهروندی ترکیه ندارند و ملک خریداری میکنند.
الزامی هنگام فروش مجدد ملکی که قبلاً توسط یک خارجی خریداری شده است.
غیرالزامی برای شهروندان ترک در خرید و فروش داخل ترکیه.
یک تبعه خارجی موظف است هنگام انتقال مالکیت در اداره ثبت اسناد (تاپو) اثبات انتقال مالی ارائه دهد، در حالی که شهروند ترک از این الزام معاف است زیرا اساساً با لیر معامله میکند و مشمول همان سطح نظارت مالی نیست.
مهمترین مواردی که نیاز به صدور گواهی تبدیل ارز دارند
این سند در سه حالت اصلی ضروری است که باید بهطور واضح شناخته شوند:
خرید ملک توسط یک تبعه خارجی برای اولین بار در ترکیه
فروش ملک از یک تبعه خارجی به تبعه خارجی دیگر
فروش مجدد ملکی که قبلاً برای اخذ شهروندی توسط یک خارجی خریداری شده است
در حالت سوم، سرمایهگذار باید گواهیای ارائه دهد که اثبات کند خریدار جدید (چه ترک و چه خارجی) وجه را از طریق سیستم بانکی رسمی منتقل کرده است.
رابطه گواهی DAP با املاک خریداریشده جهت اخذ شهروندی ترکیه چیست؟
در پروندههای شهروندی مبتنی بر ملک، این سند یک شرط اصلی است زیرا:
جلوگیری میکند از ارائه پروندههای شهروندی بر اساس قراردادهایی که از طریق بانک مرکزی انجام نشدهاند.
تأیید میکند که ارزش سرمایهگذاری بهصورت قانونی وارد ترکیه شده است.
بهعنوان بخشی از مدارک پرونده شهروندی ثبت میشود.
عدم دریافت این سند میتواند منجر به رد یا تأخیر پرونده شود.
گواهی تبدیل ارز چگونه صادر میشود و چه مدارکی لازم است؟
این فرآیند صرفاً از طریق بانکی که انتقال از طریق آن انجام میشود صورت میگیرد.
مراحل اصلی به این صورت است:
افتتاح حساب بانکی به نام خریدار
انتقال ارزش ملک به دلار، یورو یا هر ارز خارجی دیگر به حساب
درخواست از بانک برای تبدیل وجه به لیر ترکیه تحت عنوان خرید ملک
انجام عملیات تبدیل توسط بانک و ارسال اطلاعات به بانک مرکزی
صدور رسمی گواهی مهرشده DAP پس از ثبت فرآیند
این سند شامل اطلاعات زیر است:
نام خریدار، تابعیت و شماره پاسپورت
ارزش انتقال، نام فروشنده و جزئیات
نرخ تبدیل و تاریخ انتقال
کد مرجع صادر شده توسط بانک مرکزی
اثبات ورود و تبدیل وجه در سیستم
چه نهادی مسئول صدور گواهی تبدیل ارز است؟
نهاد مسئول مستقیم، بانکی است که انتقال را انجام میدهد. در بسیاری از موارد، خود سرمایهگذار شخصاً این روند را انجام نمیدهد و این کار توسط دفتر مشاور املاک، وکیل قانونی یا شرکت سرمایهگذاری ملکی بهمنظور جلوگیری از هرگونه خطای اطلاعاتی انجام میشود.
در موارد فروش مجدد، معمولاً خریدار مسئول دریافت این گواهی است تا قانونیبودن خرید خود را تضمین کند، در حالی که فروشنده باید مطمئن شود روند بهطور کامل قبل از امضای انتقال مالکیت انجام شده است.
چرا این گواهی شامل شهروندان ترک نمیشود؟
زیرا شهروندان ترک اساساً با لیر ترکیه معامله میکنند و نیازی به ورود ارز خارجی ندارند. دولت نیز چنین کنترل مالی سختگیرانهای را در معاملات ملکی میان شهروندان ترک اعمال نمیکند.
این گواهی مربوط به خود ملک نیست، بلکه به فرآیند تبدیل ارز خارجی به لیر در سیستم بانکی ارتباط دارد.
اگر خریدار ترک باشد یا معامله کاملاً داخلی باشد، این الزام بهطور خودکار لغو میشود. اما اگر هر یک از طرفین معامله خارجی باشد، این سیستم اجباری میشود.
اشتباهات رایج سرمایهگذاران به دلیل سوءبرداشت از گواهی
در بازار املاک ترکیه چندین خطای تکرارشونده مشاهده شده است، مانند:
پرداخت قیمت ملک بهصورت نقدی و سپس کشف اینکه انتقال مالکیت بدون گواهی تبدیل امکانپذیر نیست
انتقال پول از طریق واسطههای خارجی بهجای بانک رسمی که منجر به رد میشود
خرید ملک جهت شهروندی بدون ثبت انتقال رسمی که منجر به رد کامل پرونده میشود
عدم دریافت گواهی هنگام فروش مجدد و ایجاد تأخیر چند هفتهای در فرآیند
بنابراین هیچ خرید، فروش یا درخواست شهروندی نباید قبل از اطمینان از صدور صحیح این گواهی انجام شود.
نقش شرکت «الحافظ ریلاستیت» در صدور و پیگیری گواهی تبدیل ارز
به دلیل حساسیت قانونی این موضوع و ارتباط مستقیم آن با حق مالکیت و انتقال تاپو، شرکت الحافظ ریلاستیت اهمیت ویژهای به این فرآیند در خدمات سرمایهگذاران خود میدهد؛ بهویژه با تیم حقوقی شامل وکلای متخصص در قوانین مالکیت خارجی در ترکیه.
خدمات این شرکت شامل موارد زیر است:
صدور گواهی DAP برای تمامی مشتریان بدون نیاز به حضور آنان
افتتاح حساب بانکی و تنظیم انتقالات مالی طبق چارچوب قانونی
پیگیری ثبت انتقال در بانک مرکزی و صدور گواهی رسمی
تطبیق ارزش ملک با مبالغ ثبتشده برای جلوگیری از هرگونه مغایرت
ارائه مشاوره حقوقی در فروش مجدد املاک شهروندی
با الحافظ ریلاستیت، سرمایهگذاران در برابر خطاهای مالی و اداری محافظت شده و معاملات آنان بهصورت رسمی و ایمن انجام میشود.
نتیجهگیری
گواهی تبدیل ارز صرفاً یک تشریفات اداری نیست؛ بلکه الزام قانونی بسیار مهمی است که نمیتوان از آن در خرید یا فروش مجدد ملک توسط خارجیها در ترکیه چشمپوشی کرد.
این گواهی هم ابزاری برای دولت جهت تنظیم جریان ارز است و هم سپری حفاظتی برای سرمایهگذار جهت اثبات قانونی بودن وجه. همچنین پایهای قانونی برای پذیرش پروندههای شهروندی ملکی محسوب میشود.
اما شهروندان ترک از این الزام معاف هستند، زیرا با ارز خارجی معامله نمیکنند؛ یعنی تفاوت میان خارجیها و شهروندان ترک در منبع مالی است، نه خود ملک.
کسانی که این الزام را درک کرده و به آن پایبندند، با اطمینان در بازار املاک ترکیه فعالیت میکنند، و کسانی که آن را نادیده میگیرند ممکن است با تأخیرها، پیچیدگیها و خسارات مالی و زمانی جدی مواجه شوند.
شرکت الحافظ ریلاستیت این سپر قانونی را از طریق تیمی متخصص که تمامی جزئیات مالی و فنی را تا تکمیل انتقال مالکیت و تبدیل ارزش طبق مقررات رسمی پیگیری میکند، در اختیار سرمایهگذاران قرار میدهد.
