روند اجاره در ترکیه و استانبول 2025-2026: قانون چگونه تغییر کرده است؟ و آیا اجارههای بلندمدت به یک سرمایهگذاری سودآور تبدیل شدهاند؟
مقدمه
بازار اجاره املاک در ترکیه، بهویژه در استانبول، طی سه سال گذشته شاهد تحولات اساسی بوده است؛ هم از نظر قوانین حاکم بر قراردادهای اجاره و هم از نظر قیمتهای واقعی بازار. پس از سالها که اجارههای بلندمدت به دلیل تورم بالا و محدودیت افزایش سالانه سودآوری کمی داشتند، سال 2025 با تغییرات قانونی همراه شد که تأثیر مستقیمی بر سرمایهگذاران، مالکان و مستأجران گذاشت.
با ورود سرمایهگذاری در املاک به مرحلهای جدید مبتنی بر افزایشهای ماهانه و سالانه مرتبط با میانگین تورم، درک نحوه محاسبه افزایش اجاره و چگونگی بهرهبرداری سرمایهگذاران از این سیستم جدید برای دستیابی به بازدهی بالاتر و پایدارتر، امری ضروری شده است.
قانون جدید افزایش اجاره: چه چیزی تغییر کرده است؟
برای سالهای متمادی، بهویژه از سال 2022، افزایش سالانه اجاره واحدهای مسکونی در ترکیه صرفنظر از نرخ تورم، به 25٪ محدود شده بود. این سقف بهعنوان یک اقدام موقت از سوی دولت برای حمایت از مستأجران در دوره تورم بالا اعمال شد.
اما در ابتدای سال 2024، این استثنا به پایان رسید و قانون اصلی دوباره اجرا شد که بر یک اصل کلیدی استوار است:
افزایش سالانه اجاره بر اساس میانگین نرخ تورم سالانه (CPI – TÜFE) در 12 ماه گذشته محاسبه میشود.
در نتیجه، افزایش اجارهها بهطور مستقیم به شاخصهای اقتصادی مرتبط شد؛ به این معنا که اجارهبها اکنون متناسب با تورم واقعی افزایش مییابد، نه بر اساس درصدی ثابت. این تغییر به ایجاد تعادل میان موجران و مستأجران کمک کرد و بازدهی واقعی سرمایهگذاریهای اجارهای را افزایش داد.
نرخهای افزایش ماهانه اجاره در ترکیه طی سال 2025
دادههای زیر نرخهای افزایش اجاره مورد تأیید دولت ترکیه برای املاک مسکونی را نشان میدهد که بر اساس میانگین 12 ماهه شاخص قیمت مصرفکننده (CPI – TÜFE) محاسبه شدهاند. این ارقام، حداکثر سقف قانونی افزایش هستند که مالک میتواند هنگام تمدید قرارداد اجاره اعمال کند.
گزارش افزایش ماهانه اجاره (2025):
- ژانویه 2025: 58.51٪
- فوریه 2025: 56.35٪
- مارس 2025: 53.83٪
- آوریل 2025: 51.26٪
- مه 2025: 48.73٪
- ژوئن 2025: 45.80٪
- ژوئیه 2025: 43.23٪
- اوت 2025: 41.13٪
- سپتامبر 2025: 39.62٪
- اکتبر 2025: 38.36٪
- نوامبر 2025: 37.15٪
- دسامبر 2025: 35.91٪
این نرخها در عمل چه معنایی دارند؟
- این درصدها بهصورت خودکار اعمال نمیشوند و فقط هنگام تمدید سالانه قرارداد اجاره مورد استفاده قرار میگیرند.
- توافق میان مالک و مستأجر میتواند کمتر یا بیشتر از سقف قانونی باشد.
- این ارقام نشاندهنده افزایش سالانه قابلتوجهی نسبت به سالهای گذشته هستند که افزایشها در سطح 25٪ ثابت مانده بود.
- چنین افزایشهایی تأثیر مستقیمی بر بازده سرمایهگذاری دارند، بهویژه در شهرهای بزرگی مانند استانبول.
تحلیل: چرا اجارههای بلندمدت پیشتر سودآور نبودند؟
بین سالهای 2018 تا 2022، تورم در ترکیه بهشدت افزایش یافت، در حالی که افزایش سالانه اجارهها در سطح پایینی محدود ماند و سپس برای بیش از دو سال روی 25٪ ثابت شد.
این وضعیت منجر به عدم توازن آشکاری شد:
- تورم در برخی ماهها از 60٪ تا 70٪ فراتر رفت.
- قراردادهای اجاره تنها 25٪ افزایش یافتند.
- ارزش واقعی اجاره پس از تعدیل با قدرت خرید کاهش پیدا کرد.
- بسیاری از مالکان در مقایسه با ارزش واقعی املاک خود، بازدهی پایینی کسب کردند.
مثال:
اگر اجاره یک آپارتمان 10,000 لیر ترکیه بود و تنها 25٪ افزایش یافت، به 12,500 لیر رسید؛ در حالی که تورم واقعی 60٪ بود. این یعنی مالک عملاً حدود 35٪ از بازده واقعی سالانه خود را از دست داده است.
2025: نقطه عطفی که سرمایهگذاری اجارهای را دوباره سودآور کرد
با بازگشت سیستم افزایش اجاره مبتنی بر تورم (CPI – TÜFE) و ثبت نرخهایی بالاتر از 50٪ در نیمه نخست سال 2025، چشمانداز بازار بهطور کامل تغییر کرد:
- سطح اجارهها اکنون همگام با تورم یا بسیار نزدیک به آن حرکت میکند و از فرسایش بازده جلوگیری میشود.
- بازده واقعی اجاره در بسیاری از مناطق استانبول به 6٪ تا 8٪ رسید.
- برخی مناطق مرکزی حتی به بازده 9٪ تا 10٪ دست یافتند.
- به دلیل تقاضای بالای مسکن در استانبول، قیمتهای بازار اجاره از سقفهای قانونی نیز فراتر رفت.
- سرمایهگذاران پس از سالها دوری به دلیل بازده ضعیف، دوباره به خرید ملک برای اجاره بلندمدت بازگشتند.
چرا اجارهها در استانبول بهشدت افزایش یافتهاند؟
1. افزایش تقاضا در برابر عرضه محدود
استانبول بیش از 16 میلیون نفر جمعیت دارد. با کاهش سرعت پروژههای ساختمانی در سالهای 2023–2024، عرضه نسبت به تقاضا محدود شد.
2. افزایش هزینههای ساختوساز
افزایش جهانی قیمت مصالح ساختمانی، هزینه املاک نوساز را بالا برد و بهدنبال آن اجارهها نیز افزایش یافتند.
3. مهاجرت داخلی و خارجی
جریان ورود جمعیت به استانبول از سایر شهرهای ترکیه و خارج از کشور ادامه دارد؛ بهویژه دانشجویان، کارمندان و طبقه متوسط.
4. پروژههای جدید حملونقل
پروژههایی مانند خط مترو باعجیلار–محموتبی–فرودگاه استانبول و بهروزرسانی زیرساختها، ارزش مناطق اطراف را افزایش دادهاند.
نمونههای واقعی بازده سرمایهگذاری در استانبول (2025)
مثال 1: آپارتمان در استانبول – کاغیتخانه
- اجاره در 2023: 15,000 لیر
- افزایش 2024: محدود به 25٪ → 18,750 لیر
- افزایش 2025 (میانگین 12 ماهه): حدود 43٪ → 26,812 لیر
درآمد سالانه اجاره طی دو سال از 180,000 لیر به 322,000 لیر رسید؛ یعنی افزایشی معادل 79٪.
مثال 2: آپارتمان در استانبول – باشاکشهیر
- اجاره در 2022: 8,000 لیر
- تا سال 2025، میانگین اجاره به 17,000 تا 19,000 لیر رسید.
این یعنی درآمد اجاره تقریباً طی سه سال دو برابر شده است.
چگونه سرمایهگذاران میتوانند امروز از اجارههای بلندمدت بهرهمند شوند؟
1. خرید ملک در مناطق پرتقاضا و در حال توسعه
مانند:
- ماسلاک
- کاغیتخانه
- زیتینبورنو
- بشیکتاش
- باشاکشهیر (مناطق جدید)
- فلوریا
- توپکاپی
این مناطق رشد اجارهای بالاتر از میانگین شهر را تجربه میکنند.
2. اتکا به قانون جدید افزایش اجاره
افزایشهای سالانه مبتنی بر تورم، بازدهی رو به رشد و پایدار را سالبهسال ایجاد میکند.
3. اجاره مبله بازده بالاتری ایجاد میکند
در استانبول، مبلهکردن ملک میتواند بازده را 15٪ تا 30٪ افزایش دهد.
4. انتخاب دقیق مستأجران و استفاده از قراردادهای حقوقی معتبر
چرا اجاره در سالهای 2025–2026 بهتر از سالهای گذشته است؟
1. افزایشهای جدید منعکسکننده شرایط واقعی بازار هستند
برخلاف سقف ثابت 25٪ که برای مالکان ناعادلانه بود.
2. بهبود بازده واقعی با وجود تورم
زیرا اجارهها همراه با تورم افزایش مییابند و قدرت خرید حفظ میشود.
3. رشد مداوم تقاضای مسکن در استانبول
که قیمتها را به سمت بالا سوق میدهد.
4. اجارههای بازار بالاتر از سطوح قانونی هستند
در بسیاری از مناطق، که سودآوری را افزایش میدهد.
خدمات املاک الحافظ در مدیریت اجاره
نقش الحافظ در تضمین بازدهی امن و قانونی
املاک الحافظ راهکارهای جامعی را برای سرمایهگذارانی که بهدنبال بازدهی اجارهای پایدار و امن در ترکیه هستند ارائه میدهد، از جمله:
- مدیریت و تمدید قراردادهای اجاره مطابق با قوانین بهروز ترکیه.
- تعیین دقیق افزایشهای سالانه بر اساس میانگینهای رسمی تورم.
- مدیریت حرفهای روابط میان مالک و مستأجر برای حفظ حقوق هر دو طرف.
- ارائه مطالعات دقیق از میانگین اجارهها در هر منطقه و مقایسه آنها با بازده مورد انتظار.
- پایش مداوم تمامی بهروزرسانیهای قانونی مرتبط با اجاره در ترکیه و استانبول.
تیم حقوقی الحافظ
این شرکت دارای تیم حقوقی کاملاً یکپارچه و متخصص در قوانین املاک و اجاره در ترکیه است که مسئولیتهای زیر را بر عهده دارد:
- بازبینی و تنظیم صحیح قراردادها.
- حلوفصل اختلافات حقوقی در صورت بروز.
- اطمینان از پایبندی مستأجران به تعهدات پرداختی در چارچوب قانون.
- حفاظت از سرمایهگذاران در برابر ریسکهای حقوقی که میتواند بر بازده یا مالکیت ملک تأثیر بگذارد.
این امر فرآیند اجاره را ایمنتر کرده و اعتماد سرمایهگذاران بهویژه سرمایهگذاران خارجی که نیازمند نظارت دقیق بر جزئیات هستند—را افزایش میدهد.
جمعبندی
ترکیه و بهویژه استانبول در سال 2025 با بازگشت افزایشهای سالانه مبتنی بر میانگین تورم بهجای سقف ثابت، شاهد تغییر بنیادین در بازار اجاره بودند. این تحول، سرمایهگذاری اجارهای بلندمدت را احیا کرد، بازده واقعی را بهبود بخشید و فرصتهای قابلتوجهی برای سرمایهگذارانی که بهدنبال درآمدی پایدار و مستمر هستند ایجاد نمود.
با تداوم تقاضای قوی در استانبول، افزایشهای ماهانه قابلتوجه اجاره و نظارت حقوقی دقیق از سوی شرکتهای تخصصی مانند املاک الحافظ، سرمایهگذاری در اجاره بلندمدت ایمنتر و سودآورتر از هر زمان دیگری شده است.
آیا مایلید این مقاله را به نسخهای کوتاه برای شبکههای اجتماعی یا نسخهای بازاریابی و آماده انتشار برای وبلاگ تبدیل کنم؟
