راهنمای معافیتهای مالیاتی در املاک ترکیه برای سرمایهگذاران خارجی: شرایط، مزایا و ریسکها
مقدمه
ترکیه در سالهای اخیر به یکی از مقاصد اصلی سرمایهگذاران خارجی، بهویژه در بخش املاک و مستغلات تبدیل شده است. بخشی از این جذابیت ناشی از مشوقها و معافیتهای مالیاتی است که دولت برای خریداران خارجی ارائه میدهد؛ مزایایی که میتواند هزینه نهایی خرید را به طور قابل توجهی کاهش دهد و امکانسنجی سرمایهگذاری را افزایش دهد.
در این مقاله، انواع معافیتها و مشوقهای مالیاتی موجود، شرایط بهرهمندی از آنها، و مقررات قانونی مرتبط را بهطور کامل بررسی میکنیم تا مسیر سرمایهگذاری در املاک ترکیه برای سرمایهگذاران عرب و بینالمللی شفاف و مطمئن باشد.
چه مشوقها یا معافیتهای مالیاتی برای افراد غیرمقیم هنگام خرید ملک در ترکیه وجود دارد؟
معافیت KDV (مالیات بر ارزش افزوده) برای خرید ملک نوساز
- نرخ KDV معمولاً برای املاک مسکونی ۱٪ و برای املاک تجاری مانند دفاتر و فروشگاهها ۲۰٪ است.
- این معافیت شما را از پرداخت ۱٪ یا ۲۰٪ ارزش ملک معاف میکند. در مقابل، دولت بر اساس آخرین بهروزرسانی تا سال ۲۰۲۸ محدودیت فروش ۳ ساله برای ملک اعمال میکند.
- متقاضی نباید اقامت ترکیه را داشته باشد.
کاهش هزینههای ثبت سند (Tapu Harcı)
- هزینه سند مالکیت در ترکیه ۴٪ است.
- اگر ملک در حال ساخت یا آماده تحویل باشد و مستقیماً از سازنده خریداری شود، ۲٪ بر عهده سازنده و ۲٪ بر عهده خریدار است، علاوه بر ۱٪ یا ۲۰٪ KDV.
- اگر ملک دستدوم یا زمین باشد، هزینه ۴٪ تنها بر عهده خریدار است و KDV شامل آن نمیشود.
معافیت از مالیات بر سود سرمایه پس از ۵ سال
- فروش ملک پس از گذشت ۵ سال، سرمایهگذار خارجی را از پرداخت مالیات بر سود سرمایه معاف میکند. این مالیات بر اساس ارزش شهرداری (rayiç bedeli) محاسبه میشود.
- مثال: اگر ارزش شهرداری ۱.۰۰۰.۰۰۰ لیر باشد و ملک را ظرف ۵ سال به قیمت ۲.۰۰۰.۰۰۰ لیر بفروشید، بر یک میلیون لیر اضافه مالیات میپردازید. اما بعد از ۵ سال هیچ مالیاتی پرداخت نمیشود.
سهولت مالیاتی در درآمد اجاره و سود حاصل از ملک
- درآمد اجاره مشمول مالیات بر درآمد اجاره است، مگر اینکه بین ترکیه و کشور متقاضی توافقنامه اجتناب از مالیات مضاعف وجود داشته باشد.
- اگر ملک پس از ۵ سال فروخته شود، معمولاً مالیات بر سود سرمایه اعمال نمیشود؛ امتیازی که سرمایهگذاری بلندمدت در املاک را امنتر میکند.
چه کسانی واجد شرایط معافیت هستند؟ شرایط اصلی
برای بهرهمندی از معافیت KDV هنگام خرید ملک، سرمایهگذار خارجی باید شرایط زیر را داشته باشد:
- خریدار نباید مقیم ترکیه باشد؛ یعنی طی ۶ ماه گذشته سکونت دائمی در ترکیه نداشته باشد.
- مبلغ ملک باید از خارج از ترکیه و به ارز خارجی از طریق یک بانک رسمی ترکیه واریز شود.
- ملک باید نوساز و اولین فروش از طرف سازنده باشد (و نه دستدوم).
- خریدار باید ملک را حداقل یک سال کامل نگه دارد تا مشمول بازپرداخت KDV نشود.
- در برخی موارد، سازنده باید یک شرکت حقوقی ثبتشده در ترکیه باشد، بهخصوص در مشارکتهای داخلی-خارجی (مطابق گزارشهای حقوقی مربوط به معافیت KDV).
چرا ترکیه این مشوقها را اجرا کرد؟ انگیزههای دولتی و استراتژیک
- جذب سرمایهگذاری خارجی و ورود ارزهای خارجی برای تقویت ذخایر ملی.
- حمایت از بخش ساختوساز و توسعه املاک که باعث ایجاد اشتغال و رونق صنایع مرتبط مانند طراحی و خدمات میشود.
- افزایش تقاضا برای پروژههای نوساز و تسریع توسعه در مناطق جدید، و کاهش فشار بر مناطق قدیمی و پرجمعیت.
- جذب سرمایهگذاران جدی برای سکونت، سرمایهگذاری یا اخذ اقامت/شهروندی و تقویت ارتباط سرمایهگذاران خارجی با بازار املاک ترکیه.
روند استفاده از معافیت در عمل چگونه است؟ مراحل لازم برای سرمایهگذاران
- اطمینان از اینکه ملک نوساز و اولین فروش است.
- پرداخت مبلغ ملک از خارج ترکیه به ارز خارجی و از طریق بانک ثبتشده ترکیه.
- دریافت فاکتور رسمی از سازنده که نشان دهد ملک طبق ماده 13/i قانون KDV معاف از مالیات است.
- ارائه تمامی مدارک لازم به اداره سند، شامل فاکتور معافیت، رسید انتقال بانکی و گذرنامه.
- نگهداشتن ملک حداقل به مدت یک سال؛ فروش زودتر باعث لغو معافیت و پرداخت KDV میشود.
چه مواردی شامل معافیت نمیشود؟ نکات و هشدارها
- املاک دستدوم شامل معافیت KDV نمیشوند. خرید از مالک شخصی این معافیت را ایجاد نمیکند.
- اگر خریدار ظرف یک سال ملک را بفروشد، KDV بهصورت گذشتهنگر قابل پرداخت میشود.
- همه نوع ملک واجد شرایط نیستند؛ برخی منابع میگویند زمین یا املاک غیرمسکونی شامل نمیشوند.
- پرداخت باید از خارج ترکیه و به ارز خارجی باشد؛ پرداخت داخل ترکیه یا با لیر ممکن است شرایط را از بین ببرد.
- تمامی مدارک باید کامل باشد؛ کمبود هر مدرک میتواند باعث رد درخواست شود.
مالیاتهای سالانه و سایر هزینهها پس از خرید
سرمایهگذاران باید توجه کنند که معافیت تنها شامل KDV هنگام خرید است. پس از مالکیت، مالیاتهای سالانه ممکن است اعمال شود، مانند مالیات ملک (Emlak Vergisi) بر اساس مقررات محلی.
- درآمد اجاره مشمول مالیات اجاره است، مگر اینکه توافقنامه جلوگیری از مالیات مضاعف وجود داشته باشد.
- اگر ملک ظرف ۵ سال فروخته شود، مالیات بر سود سرمایه ممکن است اعمال شود.
نقش شرکت املاک الحافظ چیست و چگونه از سرمایهگذاران حمایت میکند؟
شرکت املاک «الحافظ» یکی از شرکتهای پیشرو در استانبول است—نه تنها به دلیل ارائه فرصتهای قوی سرمایهگذاری، بلکه به دلیل ساختار حرفهای آن در پیگیری جنبههای حقوقی معاملات ملکی.
این شرکت دارای یک تیم حقوقی متخصص شامل وکلای رسمی و کارشناسان قوانین مالکیت خارجی و مالیات املاک است. این تیم بررسی قراردادها، احراز وضعیت قانونی املاک، پیگیری پروندههای معافیت KDV، و ارائه مشاوره درباره شرایط مالکیت، شهروندی از طریق سرمایهگذاری، و انتقال سند را انجام میدهد.
بنابراین، انتخاب الحافظ تنها انتخاب یک ملک نیست؛ بلکه انتخاب یک شریک قابل اعتماد است که فرآیند سرمایهگذاری را شفاف، ایمن و مطمئن میسازد.
توصیههای کلیدی
- از نوساز بودن و اولین فروش بودن ملک قبل از پرداخت مطمئن شوید.
- تمامی پرداختها را از خارج ترکیه و به ارز خارجی ثبت کنید.
- فاکتور رسمی سازنده را برای اثبات معافیت KDV دریافت کنید.
- از فروش ملک در سال اول اجتناب کنید.
- هزینههای سالانه مانند مالیات ملک، نگهداری و خدمات را محاسبه کنید.
- با یک متخصص حقوقی یا وکیل محلی مشورت کنید تا اسناد و مراحل بهدرستی انجام شوند.
نتیجهگیری
مشوقهای مالیاتی، بهویژه معافیت KDV، از مهمترین مزایایی هستند که سرمایهگذاری در املاک ترکیه را برای سرمایهگذاران خارجی جذاب میسازد. رعایت شرایط قانونی میتواند هزینههای خرید را کاهش داده و بازده خالص سرمایهگذاری را افزایش دهد.
با این حال، پایبندی کامل به شرایط عدم اقامت، پرداخت ارزی از خارج ترکیه، و خرید ملک نوساز از سازنده ضروری است.
با تحلیل دقیق عوامل حقوقی و اقتصادی، سرمایهگذاری در املاک ترکیه با بهرهگیری از این معافیتها میتواند یک فرصت هوشمندانه و سودآور باشد؛ مشروط بر اینکه با مدیریت صحیح و همراهی متخصصان انجام شود.
