تطور الإيجارات في تركيا وإسطنبول 2025 – 2026: كيف تغيّر القانون؟ وهل أصبحت الإيجارات طويلة الأمد استثماراً مربحاً؟

المقدمة

شهدت سوق الإيجارات في تركيا، ولا سيما في إسطنبول، تطورات جوهرية خلال الأعوام الثلاثة الأخيرة، سواء على مستوى التشريعات المنظمة للعقود أو على مستوى الأسعار الفعلية في السوق. فبعد سنوات طويلة كان فيها الإيجار طويل الأمد أقلّ ربحية بسبب ارتفاع التضخم وثبات الزيادات السنوية، جاء عام 2025 ليحمل تغييرات قانونية تركت أثراً واضحاً على المستثمرين والملاك والمستأجرين على حدٍ سواء.
ومع دخول الاستثمارات العقارية مرحلة جديدة تعتمد على ارتفاعات شهرية وسنوية مبنية على متوسطات التضخم، بات من الضروري فهم آلية الزيادة، وكيف يمكن للمستثمر الاستفادة من هذا النظام الجديد لتحقيق عوائد أعلى وأكثر استقراراً.

القانون الجديد لزيادة الإيجارات: ماذا تغيّر؟

كانت الزيادة السنوية للإيجارات السكنية في تركيا لسنوات طويلة وتحديداً منذ عام 2022 محصورة بسقف 25% بغضّ النظر عن التضخم. هذا الحدّ كان استثناءً مؤقتاً فرضته الحكومة بهدف حماية المستأجرين خلال فترة التضخم المرتفع.

لكن مع بداية عام 2024 ونهاية العمل بهذا الاستثناء، عاد القانون الأساسي ليطبّق من جديد، والقائم على نقطة محورية:
الزيادة السنوية للإيجار تُحسب اعتماداً على متوسط معدل التضخم السنوي (TÜFE) لآخر 12 شهراً.

وبذلك أصبحت الزيادة مرتبطة مباشرة بالمؤشر الاقتصادي، ما يعني أن الإيجارات ترتفع بما يتناسَب مع التضخم الفعلي، وليس بنسبة ثابتة كما كان سابقاً. هذا التغيير ساهم في إعادة التوازن بين المالك والمستأجر، ورفع العائد الحقيقي للإيجار.

نسب الزيادة الشهرية للإيجارات في تركيا خلال عام 2025

توضح البيانات التالية نسب الزيادة التي اعتمدتها الحكومة التركية للإيجارات السكنية، وفق متوسط مؤشر الأسعار (TÜFE) لمدة 12 شهراً. وتمثل هذه القيم الحدّ القانوني الأعلى الذي يمكن للمالك تطبيقه عند تجديد العقد:

تقرير الزيادة الشهرية للإيجار (2025):

• يناير 2025: 58.51%
• فبراير 2025: 56.35%
• مارس 2025: 53.83%
• أبريل 2025: 51.26%
• مايو 2025: 48.73%
• يونيو 2025: 45.80%
• يوليو 2025: 43.23%
• أغسطس 2025: 41.13%
• سبتمبر 2025: 39.62%
• أكتوبر 2025: 38.36%
• نوفمبر 2025: 37.15%
• ديسمبر 2025: 35.91%

ما الذي تعنيه هذه النسب عملياً؟

• هذه الأرقام لا تُطبّق تلقائياً؛ بل تُستخدم فقط عند تجديد عقد الإيجار السنوي.
• الاتفاق بين المالك والمستأجر يمكن أن يكون أكثر أو أقل من الحدّ القانوني.
• هذه القيم تعكس ارتفاعاً سنوياً كبيراً مقارنة بسنوات سابقة شهدت تجميد الزيادة عند 25%.
• لهذه الزيادات تأثير مباشر على العائد الاستثماري للملاك، خصوصاً في المدن الكبرى مثل إسطنبول.

تحليل: لماذا كانت الإيجارات طويلة الأمد غير مربحة سابقاً؟

بين عامي 2018 و2022 ارتفع التضخم في تركيا بمعدلات كبيرة، بينما بقيت زيادة الإيجار السنوية محصورة ضمن نسب منخفضة، ثم جُمّدت عند 25% لفترة تجاوزت السنتين.
نتيجة ذلك ظهر خلل واضح:

• التضخم تجاوز 60% – 70% في بعض الأشهر.
• بينما عقود الإيجار كانت ترتفع فقط بنسبة 25%.
• هذا جعل قيمة الإيجار تتراجع فعلياً إذا حُسبت بالقوة الشرائية الحقيقية.
• كثير من الملاك كانوا يحصلون على عائد منخفض مقارنة بقيمة العقار السوقية.

على سبيل المثال:
إذا كان إيجار شقة 10,000 ليرة وارتفع 25% فقط، يصبح 12,500 ليرة، بينما كان التضخم الفعلي 60%، مما يعني أن المالك يخسر حوالي 35% من العائد الحقيقي سنوياً.

2025: نقطة تحوّل جعلت الاستثمار في الإيجار مربحاً من جديد

مع العودة إلى نظام الزيادة المرتبط بالتضخم الحقيقي (TÜFE)، وظهور نسب ارتفاع تتجاوز 50% في النصف الأول من 2025، تغيّر المشهد بالكامل:

1. أصبح الإيجار يواكب أو يقترب من التضخم
   ما يمنع تآكل قيمة العائد.
2. العوائد الفعلية ارتفعت إلى 6%–8% في كثير من مناطق إسطنبول
   وبعض المناطق المركزية وصلت إلى 9%–10%.
3. ارتفاع أسعار الإيجار الفعلي في السوق تجاوز الزيادات القانونية
   بسبب الطلب القوي على السكن داخل إسطنبول.
4. عودة المستثمرين لشراء العقارات بغرض التأجير طويل الأمد
   بعد غياب دام سنوات بسبب ضعف العائد.

لماذا ترتفع الإيجارات بهذه القوة في إسطنبول تحديداً؟

1. زيادة الطلب مقابل ندرة في العرض

إسطنبول تضم أكثر من 16 مليون نسمة، ومع تراجع مشاريع الإسكان خلال 2023 – 2024، أصبح العرض محدوداً مقارنة بحجم الطلب.

2. ارتفاع تكاليف البناء

أسعار مواد البناء ارتفعت عالمياً، مما رفع أسعار العقارات الجديدة وبالتالي رفع الإيجارات.

3. الهجرة الداخلية والخارجية

تدفق السكان نحو إسطنبول مستمر، سواء من المدن التركية أو من الخارج، خاصة من الطلاب والموظفين والطبقة المتوسطة.

4. مشاريع النقل الجديدة

مثل مترو باغجيلار–محمودية–مطار إسطنبول، وتجديد البنية التحتية، يزيد قيمة المناطق المحيطة.

أمثلة واقعية على العائد الاستثماري في إسطنبول 2025

مثال 1: شقة في إسطنبول – كايتهانة

• الإيجار في 2023: 15,000 ليرة
• الزيادة 2024: بقي ضمن الحدّ 25% → 18,750 ليرة
• الزيادة 2025 (متوسط 12 شهر): 43% تقريباً → 26,812 ليرة

العائد السنوي ارتفع من 180,000 إلى 322,000 ليرة خلال سنتين.
وهذا يمثل زيادة 79% في الدخل التأجيري.

مثال 2: شقة في إسطنبول – باشاك شهير

• الإيجار 2022: 8,000 ليرة
• بعد 2025 وصل متوسط الإيجار إلى 17,000–19,000 ليرة

أي تضاعف الدخل تقريباً خلال ثلاث سنوات.

كيف يستفيد المستثمر اليوم من الإيجار طويل الأمد؟

1. شراء عقار في منطقة نامية ذات طلب قوي

مثل:

• مسلك
• كايتهانة
• زيتون بورنو
• بشكتاش
• بشاك شهير (الأحياء الجديدة)
• فلوريا
• توبكابي
  هذه المناطق ترتفع فيها الإيجارات بمتوسط أعلى من باقي المدينة.

2. الاعتماد على قانون الزيادة الجديد

الزيادات السنوية المرتبطة بالتضخم تصنع عائداً متصاعداً كل عام.

3. تأجير العقار مفروشاً يزيد العائد

في إسطنبول يمكن أن يحصل المستثمر على زيادة تتراوح بين 15% – 30%.

4. اختيار المستأجر بعناية وتوقيع عقد مدروس قانونياً

لماذا الإيجار في 2025 – 2026 أصبح أفضل من السنوات السابقة؟

1. الزيادات الجديدة تعكس السوق الحقيقي

وليس نسبة 25% التي كانت مجمّدة وغير عادلة للملاك.

2. تحسّن العائد الحقيقي رغم التضخم

بما أن الإيجار يرتفع مع التضخم فلا تآكل في القيمة الشرائية.

3. زيادة الطلب المستمرة على السكن في إسطنبول

وهذا يضغط على الأسعار صعوداً.

4. ارتفاع الإيجارات السوقية فوق المستويات القانونية

في كثير من المناطق، ما يزيد الربحية.

خدمات شركة الحافظ العقارية في مجال إدارة الإيجارات

دور شركة الحافظ في ضمان عوائد آمنة وملتزمة بالقانون

تقدم شركة الحافظ العقارية حلولاً شاملة للمستثمرين الراغبين في تحقيق عوائد إيجارية مستقرة وآمنة في تركيا، وذلك من خلال:

• إدارة عقود الإيجار وتجديدها وفق القوانين التركية الحديثة.
• تحديد الزيادة السنوية بدقة اعتماداً على متوسط التضخم الرسمي.
• إدارة العلاقات بين المالك والمستأجر بطريقة احترافية لحماية حقوق الطرفين.
• تقديم دراسات تفصيلية عن متوسط الإيجار في كل منطقة ومقارنته بالعائد المتوقع.
• متابعة أي مستجدات قانونية تخص الإيجارات في تركيا وإسطنبول.

الفريق القانوني في شركة الحافظ

تمتلك الشركة فريقاً قانونياً متكاملاً من محامين مختصين بالشأن العقاري وبقوانين الإيجار في تركيا، ويعملون على:

• مراجعة العقود وصياغتها بشكل صحيح.
• حلّ النزاعات القانونية عند حدوثها.
• ضمان التزام المستأجرين بالدفع ضمن الإطار القانوني.
• حماية المستثمر من أي مخاطر قانونية قد تؤثر على العائد أو على ملكية العقار.

وهذا يجعل عملية التأجير أكثر أماناً ويزيد من ثقة المستثمرين، خصوصاً الأجانب الذين يحتاجون إلى متابعة دقيقة لكل التفاصيل.

الخلاصة

شهدت تركيا وإسطنبول تحديداً تحولاً جذرياً في سوق الإيجارات خلال 2025 وذلك بعودة تطبيق الزيادة السنوية وفق متوسط التضخم بدلاً من السقف الثابت السابق. هذا التغيير أعاد الحيوية إلى الاستثمار في الإيجار طويل الأمد، ورفع العائد الحقيقي، وخلق فرصاً مهمة للمستثمرين الذين يبحثون عن دخل ثابت ومستدام.

ومع استمرار الطلب القوي في إسطنبول، وارتفاع الإيجارات بنسب شهرية كبيرة، ومع وجود متابعات قانونية دقيقة من شركات متخصصة مثل شركة الحافظ العقارية، أصبح الاستثمار في الإيجار طويل الأمد خياراً آمناً ومربحاً أكثر من أي وقت مضى.

هل ترغب أن أحوّل هذا المقال إلى نسخة مختصرة للنشر على وسائل التواصل أو نسخة تسويقية جاهزة للمدّونة؟