دليل الإعفاء الضريبي على العقارات في تركيا للمستثمرين الأجانب: الشروط المزايا والمخاطر

مقدمة

أصبحت تركيا في السنوات الأخيرة وجهة جذب قوية للمستثمرين الأجانب، خصوصًا في قطاع العقارات. جزء من هذا الجذب يأتي من الحوافز الضريبية التي تقدمها الدولة للمشترين الأجانب، والتي قد تؤثر بشكل كبير على التكلفة النهائية وتزيد من جدوى الاستثمار. 

في هذا المقال سنستعرض بشكل مفصل أنواع الإعفاءات والحوافز الضريبية المتاحة، شروط الاستفادة منها، وكذلك القوانين والتفاصيل القانونية المرتبطة بها بحيث تُصبح فكرة الاستثمار العقاري في تركيا واضحة وآمنة للمستثمر العربي أو الأجنبي.

ما هي الحوافز / الإعفاءات الضريبية المتاحة لغير المقيمين عند شراء عقار في تركيا

إعفاء من ضريبة القيمة المضافة (VAT / KDV) عند شراء عقار جديد

• الضريبة المضافة عادة ما تكون 1% للعقارات السكنية و 20% للتجارية من مكاتب ومحلات تجارية.
• هذا الإعفاء يخلصك من دفع 1%  أو 20% من قيمة عقارك وبالمقابل تقوم الدولة بحجز عقارك لمدة 3 سنوات لايمكنك بيعه فيها حسب آخر تحديث لعام 2028.
• عدم وجود إقامة للمتقدم للإعفاء الضريبي.

تخفيض رسوم تسجيل الملكية (Title Deed / Tapu Harcı)

• ⁠رسوم الطابو في تركيا 4% إذا كانت الشقة قيد الإنشاء أو جاهزة للسكن ولكن من المطور مباشرة تكون 2% على المطور و2% على الشاري بالاضافة إلى ال 1% أو 20% الضريبة المضافة وفي حال كانت الشقة إعادة بيع أو أرض تكون 4% على الشاري ولا يوجد ضريبة (لأنها إعادة بيع لا تحتاج للإعفاء لأنه لا توجد عليه ضريبة).
• ⁠بيع العقار بعد خمس سنوات يعفي البائع الأجنبي من رسوم ضريبة الربح والتى تأخذ حسب رقم البيع الرائج في البلدية (rayiç bedeli).
• أي إذا كانت القيمة الرائجة مليون ليرة وقمت ببيعها بمليونين هناك ضريبة ربح على المليون الزائدة ضمن الخمس سنوات، بعد الخمس سنوات لا يوجد ضريبة.

معاملة ضريبية ميسّرة على الدخل الناتج من العقار (إيجار / أرباح) بعد الشراء

• عند تأجير العقار يخضع الدخل لضريبة دخل عقاري (إذا لم يكن هناك اتفاق تجنب ازدواج ضريبي بين تركيا وبلد المستثمر). 
• إذا باع المستثمر العقار بعد امتلاكه لفترة طويلة (عادة أكثر من 5 سنوات) غالبًا لا يُفرض ضريبة ربح رأسمالي هذا يوفر استقرارًا طويل الأمد للاستثمار العقاري. 

من هم المؤهلون للاستفادة من الإعفاء؟ الشروط الأساسية

لكي يستفيد المستثمر الأجنبي من الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة عند شراء عقار، يجب توافر عدة شروط بدقة:

• ألا يكون المشتري مقيمًا في تركيا، بمعنى أن دخوله إلى تركيا لم يكن معيشة دائمة خلال الستة أشهر السابقة. 
• أن يتم دفع قيمة العقار من الخارج وبعملة أجنبية، وتحويلها عبر بنك تركي رسمي. 
• أن يكون العقار جديدًا بيع أول من المطوّر (not resale / second-hand) لأن الإعفاء لا يشمل إعادة البيع. 
• أن يحتفظ المشتري بالملكية لمدة لا تقل عن سنة كاملة بعد الشراء؛ في بعض النصوص يُشترط هذا لتفادي إعادة احتساب VAT. 
• في بعض الحالات، أن يكون المطوّر مشروعه قانوني ومسجّل في تركيا (خصوصًا إذا كان شراكة بين محلي وأجنبي) شرط أشار إليه تقرير قانوني حول استثناء VAT. 

لماذا وضعت تركيا هذه الحوافز؟ دوافع حكومية واستراتيجية

• تشجيع الاستثمار الأجنبي في العقارات لجذب رؤوس أموال خارجية بالعملات الأجنبية، مما يساعد على دعم الاحتياطي الأجنبي للدولة. 
• دعم قطاع البناء والتطوير العقاري لخلق فرص عمل، وتنشيط قطاعات مرتبطة مثل البناء، التصميم، الخدمات. 
• زيادة الطلب على الإسكان في مشاريع حديثة تسريع التنمية في المناطق الصاعدة ما يساعد على تنظيم النمو السكاني بعيدًا عن الأحياء القديمة والمزدحمة. 
• جذب مستثمرين جادين، سواء للسكن أو الاستثمار أو الاهتمام بالجنسية / الإقامة، ما يعزز العلاقة بين السوق العقاري والمستثمر الأجنبي. 

كيف تُطبق العملية عملياً؟ خطوات يجب على المستثمر اتباعها

1. التأكد من أن العقار “جديد” أول بيع من المطوّر. 
2. دفع ثمن العقار من خارج تركيا وبعملة أجنبية عبر بنك رسمي. 
3. الحصول على فاتورة رسمية من المطوّر تفيد بأن العقار معفي من VAT بموجب البند 13/i من قانون VAT. 
4. تقديم الأوراق المطلوبة في مكتب الطابو لتسجيل الملكية، مع إرفاق فاتورة VAT، إثبات تحويل الأموال، وجواز سفر أو وثائق هوية في حالة مشترين غير مقيمين. 
5. الاحتفاظ بالعقار لمدة لا تقل عن سنة. بيعه قبل هذه الفترة قد يُلغي الإعفاء ويصبح VAT مستحق. 

ما الذي لا يشمله الإعفاء الملاحظات والتنبيهات

• العقارات المستعملة / إعادة البيع (second-hand) لا تستفيد من إعفاء VAT. أي شراء شقة من مالك خاص، وليس من مطوّر أول، لا يأخذ الإعفاء. 
• إذا قام المشتري ببيع العقار خلال سنة من الشراء، يتم استرجاع ضريبة VAT بمعنى أن الإعفاء مشروط بالاحتفاظ بالعقار لفترة زمنية.  
• الإعفاء ليس شاملًا لجميع أنواع العقارات في بعض المصادر يُشير إلى أن الأراضي أو العقارات غير السكنية قد لا تكون مؤهلة. 
• يجب التأكد من أن الدفع تم بالعملات الأجنبية ومن الخارج، وليس داخل تركيا فالدفع الداخلي أو بالليرة التركية قد يُفقد الإعفاء. 
• الوثائق المطلوبة يجب أن تكون كاملة (جواز سفر، إثبات عدم الإقامة في تركيا، إثبات التحويل المالي، فاتورة رسمية من المطوّر…). الإهمال في واحدة منها قد يؤدي لرفض الإعفاء. 

ضريبة الملكية السنوية والضرائب الأخرى بعد الشراء

من المهم أن يعرف المستثمر أن الإعفاء يشمل ضريبة القيمة المضافة في عملية الشراء فقط لكن بعد التملك، قد تترتب عليه ضرائب سنوية مثل ضريبة الأملاك (Property Tax / Emlak Vergisi) وفقًا للقوانين المحلية.

كما أن الدخل الناتج من التأجير (Rental Income) يكون خاضعًا لضريبة دخل عقاري، إذا لم يكن هناك اتفاق مزدوج للتجنّب مع بلد المالك وفي حال إعادة بيع العقار إذا كانت المدة أقل من 5 سنوات منذ الشراء، قد تُفرض ضريبة ربح رأسمالي (Capital Gains Tax).

ما هو دور شركة الحافظ العقارية وكيف تدعم المستثمرين

تُعد شركة الحافظ واحدة من الشركات العقارية الرائدة في إسطنبول ليس فقط بما تقدمه من عقارات مدروسة وفرص استثمارية ذات مردود قوي، وإنما أيضاً بفضل بنيتها الاحترافية في المتابعة القانونية والتشريعية للصفقات العقارية. تمتلك الشركة فريقاً قانونياً متخصصاً يضم محامين معتمدين وخبراء في قوانين التملك للأجانب والضرائب العقارية، ما يمنح المستثمرين ضماناً إضافياً أثناء عملية الشراء ويخفف عنهم عبء الإجراءات الرسمية التي قد تبدو معقدة لغير المقيمين.

يتولى هذا الفريق مراجعة العقود، التحقق من الوضع القانوني والتنظيمي للعقار، متابعة ملفات الإعفاء الضريبي، إضافة إلى تقديم الاستشارات اللازمة بخصوص شروط التملك، الجنسية التركية عبر الاستثمار، ونقل سند الملكية (الطابو). كما يعمل على تمثيل العميل أمام الدوائر الرسمية عند الحاجة لضمان سير المعاملة دون تأخير أو إخلال بالمتطلبات القانونية.

وبذلك لا يختار المستثمر مع شركة الحافظ مجرد عقار، بل يختار شريكاً موثوقاً يرافقه في كل خطوة، ويحول الاستثمار إلى عملية واضحة، آمنة، ومضمونة النتائج.

توصيات يمكنك اتباعها

• تحقق من أن العقار مؤهل (جديد + first sale) قبل الدفع. 
• دوّن جميع المعاملات البنكية: من المهم أن يكون التحويل من خارج تركيا وبعملة أجنبية موثقة. 
• احرص على الحصول على فاتورة رسمية من المطوّر تفيد بالإعفاء من VAT. 
• لا تسرع ببيع العقار قبل مرور سنة وإلا قد تُدعى لدفع VAT مستحق. 
• إذا نويت التأجير أو الانتفاع بالعقار احسب التكلفة السنوية (ضريبة الملكية، الصيانة، الرسوم) في ميزانيتك. 
• استعن بخبير قانوني أو محامي عقاري محلي لضمان أن كل الأوراق سليمة والتسجيل تم بطريقة رسمية.

الخلاصة

تُعد الحوافز الضريبية خصوصًا إعفاء ضريبة القيمة المضافة (VAT) من أهم المزايا التي تجعل الاستثمار العقاري في تركيا جذابًا للمستثمرين الأجانب. هذه الحوافز  عند استيفاء الشروط القانونية  تقلل بشكل كبير تكلفة الشراء وتعزز العائد الصافي من الاستثمار.

لكن من المهم جدًا الالتزام بالشروط خاصة فيما يتعلق بعدم الإقامة في تركيا الدفع بالعملة الأجنبية من الخارج وامتلاك العقار “جديدًا” من مطوّر أول.

إذا نظرت إلى المعطيات القانونية والاقتصادية بحذر، فإن الاستثمار العقاري في تركيا عبر هذه الحوافز يمكن أن يكون فرصة ذكية ومجزية للمستثمر الأجنبي شرط أن يُديره بحكمة وباستعانة بخبراء متخصّصين.