ما هي وثيقة صرف العملة (DAP) المطلوبة عند بيع العقارات للأجانب في تركيا؟ شرح شامل
مقدمة
تبرز العديد من الإجراءات الحكومية التي يجب إتمامها بشكل دقيق عند شراء أو بيع عقار في تركيا من قبل الأجانب ومن أكثرها أهمية في السنوات الأخيرة ما يعرف بوثيقة صرف العملة التي أصبحت شرطاً إلزامياً في عمليات البيع العقاري المرتبطة بالأجانب.
تأتي هذه الوثيقة كجزء من سياسة تنظيمية مالية وضعتها الدولة لضمان تحويل قيمة العقار إلى الليرة التركية عبر النظام المصرفي والتحقق من مصدر الأموال وقوانين نقل الملكية العقارية. بينما يواجه المستثمر الأجنبي متطلبات واضحة في هذا الموضوع، فإن المواطن التركي لا يخضع لنفس الشرط.
هذا المقال يشرح بشكل كامل ماهية وثيقة “DAP” والتي تُعرف رسمياً باسم معلومات صرف العملة إلى الليرة التركية أو وثيقة إثبات تسليم قيمة العقار بالدولار إلى البنك المركزي، وما الذي تتضمنه، ولماذا أصبحت إلزامية، ومن الذي يستخرجها، وما علاقتها بملفات الجنسية التركية أو إعادة بيع عقار سابق تم شراؤه لأجل الجنسية، إضافة إلى شرح عملي لخطوات استخراجها والمتطلبات الكاملة، ونقاط مهمة يجب الانتباه لها قبل البيع أو الشراء.
تعريف وثيقة صرف العملة “DAP”
وثيقة DAP هي إثبات رسمي صادر من البنك المركزي يفيد بأن قيمة العقار المدفوع من قبل الأجنبي قد تم تحويلها إلى الليرة التركية عبر البنك، حيث يقوم البنك بتوثيق العملية وإصدار ورقة رسمية تثبت إدخال الأموال بالنظام المالي التركي وتحويلها وتسجيلها.
ويُطلق عليها قانونياً “وثيقة إثبات صرف العملة من نقد أجنبي إلى الليرة التركية”، وهي شرط أساسي لكل معاملة شراء عقار من قبل أجنبي داخل تركيا أو إعادة بيع عقار كان قد اشتراه أجنبي سابقاً.
وظيفة الوثيقة ليست تحديد السعر أو تقييم العقار، بل التأكد من أن قيمة العقار دخلت تركيا بطريقة قانونية عبر النظام المصرفي وتم تحويلها تحت إشراف البنك المركزي وليس بشكل نقدي أو مباشرة بين الأطراف.
لماذا أصبحت وثيقة صرف العملة إلزامية للأجانب؟
الدولة التركية وضعت هذا النظام بهدف تحقيق عدة غايات اقتصادية وتنظيمية، أبرزها:
- دعم قيمة الليرة التركية عبر دفع الأجانب لشراء العملة المحلية مقابل النقد الأجنبي.
- ضمان تتبع التدفقات المالية ومنع عمليات البيع غير المسجلة أو غير الخاضعة للرقابة.
- حماية القطاع العقاري من المضاربات النقدية غير الرسمية ومنع التهرب الضريبي.
- فرض الشفافية المالية الكاملة في عمليات التملك والبيع العقاري عبر النظام البنكي.
- غير ملزمة للتركي أو الأجنبي الذي حصل على الجنسية التركية ويريد شراء عقار بعد حصوله على الجنسية التركية.
كما أن هذا الإجراء يساعد البنوك التركية على مراقبة حركة الأموال الداخلة والخارجة، ويضمن للدولة القدرة على تتبع مصادر الأموال ومراقبة قانونيتها.
هل الوثيقة إلزامية لكل المستثمرين؟
الجواب الدقيق:
- إلزامية على جميع الأجانب غير الحاصلين على الجنسية التركية عند شراء العقارات.
● إلزامية أيضاً عند إعادة بيع عقار سبق أن اشتراه أجنبي.
● غير إلزامية للمواطنين الأتراك عند البيع أو الشراء داخل تركيا.
فالأجنبي ملزم بتقديم وثيقة إثبات التحويل المالي عند نقل ملكية العقار في الطابو، بينما المواطن التركي غير ملزم بها لأنه يتعامل بالليرة التركية أصلاً ولا يخضع لمتطلبات التدقيق المالي ذاتها.
أهم الحالات التي تتطلب استخراج وثيقة صرف العملة
هذه الوثيقة تُطلب في ثلاث حالات رئيسية يجب معرفتها بدقة:
- شراء عقار من قبل أجنبي لأول مرة داخل تركيا.
- بيع عقار من قبل أجنبي إلى أجنبي آخر.
- بيع عقار كان قد اشتراه أجنبي للحصول على الجنسية وإعادة بيعه بعد المدة القانونية.
في الحالة الثالثة تحديداً، يكون المستثمر ملزماً بتقديم وثيقة تثبت أن المشتري الجديد (سواء كان أجنبياً أو تركياً) قد أدخل الأموال وفق النظام البنكي الرسمي.
ما علاقة وثيقة DAP بالعقارات التي تُشترى لأجل الجنسية التركية؟
ضمن ملفات الجنسية عبر الاستثمار العقاري، تُعد هذه الوثيقة خطوة مركزية لأنها:
- تمنع تقديم ملفات الجنسية بعقود بيع لم تمر عبر البنك المركزي.
● تؤكد أن قيمة الاستثمار دخلت تركيا بشكل نظامي.
● تدخل ضمن الوثائق التي ترفق مع ملف الجنسية عند تقديمه.
وبالتالي فإن عدم استخراج الوثيقة قد يؤدي إلى رفض الملف أو تعطيله.
كيف يتم استخراج وثيقة صرف العملة وما هي المستندات المطلوبة؟
الإجراء يتم حصراً عن طريق البنك الذي يتم من خلاله التحويل.
الخطوات الأساسية هي كالتالي:
- فتح حساب بنكي باسم المشتري.
- تحويل قيمة العقار بالدولار أو اليورو أو أي عملة أجنبية إلى الحساب.
- طلب من البنك تحويل المبلغ إلى الليرة التركية تحت بند شراء عقار.
- يقوم البنك بتنفيذ عملية الصرف وإرسال بيانات التحويل إلى البنك المركزي.
- بعد تسجيل العملية، يصدر البنك وثيقة DAP رسمية مختومة.
الوثيقة تحتوي على معلومات أساسية هي:
- اسم المشتري وجنسيته ورقم جواز السفر
● قيمة التحويل واسم البائع وبياناته
● سعر الصرف المستخدم وتاريخ التحويل
● رقم مرجعي صادر من البنك المركزي
● إثبات إدخال الأموال وتحويلها داخل النظام
من المسؤول عن استخراج وثيقة الصرف؟
المسؤول المباشر هو البنك الذي تتم من خلاله عملية التحويل لكن في معظم الأحيان لا يقوم المستثمر بالأمر بنفسه بل يتولى مكتب العقار أو المحامي المعتمد أو شركة الاستثمار العقاري هذه المهمة لتجنب أي خطأ في البيانات.
أما في حالات إعادة البيع، فعادة ما يتحمل المشتري مسؤولية استخراج الوثيقة لضمان صحة عملية التملك، بينما يجب على البائع التأكد من أن العملية نُفذت بشكل كامل قبل توقيع نقل الملكية في الطابو.
لماذا لا تطبق وثيقة الصرف على المواطنين الأتراك؟
السبب أن التركي يتعامل بالعملة المحلية أساساً، ولا يحتاج لإدخال نقد أجنبي، والدولة لا تفرض رقابة من هذا النوع على بيع الأتراك فيما بينهم.
فالوثيقة ليست متعلقة بالعقار نفسه، وإنما بتحويل العملة من أجنبي إلى الليرة التركية داخل النظام المصرفي.
فإذا كان المشتري تركياً، أو كانت عملية البيع محلية بالكامل، فإن المتطلب يسقط حكماً، أما إذا كان أحد أطراف البيع أجنبياً، يصبح النظام إلزامياً.
أخطاء شائعة يقع فيها المستثمرون عند عدم فهم الوثيقة
هناك حالات تكررت كثيراً في السوق العقاري التركي، منها:
- دفع قيمة العقار نقداً ثم اكتشاف أن الطابو لن يُنقل دون وثيقة صرف
● تحويل الأموال عبر وسيط خارجي بدل البنك الرسمي مما يؤدي إلى رفض التوثيق
● شراء عقار بنية الجنسية دون تسجيل التحويل النظامي فتُرفض المعاملة كلياً
● عدم استخراج الوثيقة عند إعادة البيع مما يؤدي إلى شلل المعاملة لأسابيع
لذلك يجب عدم إتمام عملية البيع أو التقديم على الجنسية قبل التأكد من وجود الوثيقة وسلامة تسجيلها.
دور شركة الحافظ العقارية في استخراج وثيقة الصرف ومتابعتها
نظراً لحساسية الموضوع قانونياً وارتباطه المباشر بحقّ التملك ونقل الملكية، تولي شركة الحافظ العقارية هذا الجانب اهتماماً كاملاً ضمن خدماتها للمستثمرين خصوصاً مع وجود فريق قانوني يضم محامين متخصصين في قوانين التملك للأجانب في تركيا.
وتتضمن خدمات الشركة في هذا المجال:
- استخراج وثيقة DAP لجميع العملاء دون الحاجة لحضورهم.
● فتح الحساب البنكي وتجهيز التحويل المالي وفق الأطر القانونية.
● متابعة تسجيل التحويل في البنك المركزي وإصدار الوثيقة الرسمية.
● مطابقة البيانات بين قيمة العقار والرقم المسجل لتجنب أي خطأ.
● تقديم الاستشارات القانونية في حالات إعادة بيع عقارات الجنسية.
يكون المستثمر مع شركة الحافظ محصناً من الأخطاء المالية والإجرائية ويحصل على معاملة موثقة تضمن انتقال الملكية دون عقبات.
الخلاصة
وثيقة صرف العملة ليست إجراءً شكلياً بل هي شرط قانوني مفصلي لا يمكن تجاوزه عند شراء الأجانب للعقارات أو عند إعادة بيعها.
فهي صمام أمان للدولة لضبط سوق الصرف وللمستثمر لحماية شرائه وإثبات مصدر أمواله، كما أنها أساس قانوني لقبول ملفات الجنسية العقارية.
أما المواطن التركي فلا يخضع لهذا الإجراء لأنه لا يتعامل بعملة أجنبية في الأساس، ولذلك فإن الفرق بين الأجنبي والتركي هنا مرتبط طبيعة المصدر المالي وليس بالعقار نفسه.
من يفهم الوثيقة ويتعامل معها بشكل صحيح، يسير في سوق العقار التركي بأمان.
ومن يجهلها، قد يواجه تعطيل معاملات أو خسائر زمنية ومالية كبيرة.
شركة الحافظ العقارية توفر للمستثمر هذه المساحة من الأمان القانوني من خلال فريق متخصص يتابع كل التفاصيل الفنية والمالية حتى اكتمال نقل الملكية وتحويل القيمة وفق الأنظمة الرسمية.
